Una casa cuesta dinero cada mes, esté o no pagada. Repasamos todos los gastos de tener vivienda en Tres Cantos (IBI, la nueva tasa de basuras, comunidad, suministros, seguro) con cifras orientativas.

Cuando alguien calcula si puede permitirse una vivienda, casi siempre mira dos números: el precio de compra y la cuota de la hipoteca. Pero una casa cuesta dinero cada mes del año, esté o no pagada. En Kuros 2000, cuando acompañamos a un cliente que compra en Tres Cantos, dedicamos siempre un rato a repasar estos gastos, porque son los que luego sorprenden. Aquí los tienes todos, con cifras orientativas para hacerte una idea realista.

Ten en cuenta una cosa antes de empezar: las cantidades que doy son aproximadas y para una vivienda tipo (un piso de dos o tres dormitorios). Cada caso depende del valor catastral, del tamaño, del edificio y de tus hábitos de consumo, así que tómalas como una guía, no como una factura.

El IBI, el gran gasto anual

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el gasto fijo más importante de tener una vivienda en propiedad. Lo cobra el Ayuntamiento una vez al año y se calcula aplicando un tipo impositivo al valor catastral de la vivienda, que es un valor administrativo (normalmente bastante inferior al precio de mercado) que figura en el recibo y en la sede del Catastro.

El tipo lo fija cada municipio dentro de los límites que marca la ley, así que el IBI de Tres Cantos no es el mismo que el de Madrid capital o el de Colmenar Viejo. Para una vivienda media en Tres Cantos, es habitual moverse en una horquilla de varios cientos de euros al año; lo mejor es mirar directamente el importe en el último recibo del inmueble que te interese, porque es un dato público que el vendedor puede enseñarte sin problema.

Un par de consejos prácticos con el IBI:

  • Domicílialo y fracciónalo. Muchos ayuntamientos permiten pagarlo en varios plazos e incluso aplican un pequeño descuento por domiciliación. Es dinero fácil de ahorrar.
  • Revisa las bonificaciones. Suele haber reducciones para familias numerosas, viviendas de protección oficial durante los primeros años o instalaciones de autoconsumo (placas solares). No se aplican solas: hay que solicitarlas.
  • Comprueba el valor catastral. Si te parece desproporcionado respecto a viviendas similares, se puede pedir su revisión. Un valor catastral inflado encarece el IBI año tras año.

Cuando compras, además, conviene dejar claro en el contrato quién paga el IBI del año en curso. La ley lo atribuye a quien es propietario el 1 de enero, pero el Tribunal Supremo admite repartirlo de forma proporcional entre comprador y vendedor según los meses, y es algo que se negocia.

La tasa de basuras ya es obligatoria

Esta es una novedad que ha pillado a mucha gente por sorpresa. La normativa europea de residuos, traspuesta a la ley española, obliga desde 2025 a que los ayuntamientos cobren una tasa específica de recogida y tratamiento de residuos que cubra su coste real. Hasta hace poco, muchos municipios (Tres Cantos entre ellos en distintos momentos) la tenían integrada en otros tributos o directamente no la cobraban aparte.

Ahora aparece como un recibo propio. El importe se suele calcular por tramos según el valor catastral o las características de la vivienda, y ronda unas pocas decenas de euros al año en la mayoría de los casos. No es una cantidad enorme, pero es un gasto nuevo que hay que sumar al presupuesto y que conviene tener en cuenta si estás echando cuentas con un recibo antiguo que todavía no la incluía.

La cuota de la comunidad de propietarios

Si compras un piso o un adosado dentro de una urbanización, pagarás una cuota mensual de comunidad. Varía muchísimo: un bloque sencillo sin ascensor puede estar en 30-50 euros al mes, mientras que una urbanización con piscina, zonas ajardinadas, portero o pistas deportivas se va con facilidad por encima de los 100-150 euros mensuales.

Antes de comprar, pide el acta de la última junta y un certificado de que la vivienda está al corriente de pago. Así sabes la cuota real, si hay derramas aprobadas o previstas y en qué estado está el fondo de reserva. Una derrama para arreglar la fachada o cambiar el ascensor puede suponer varios miles de euros, y es mejor enterarse antes de firmar que después. Lo contamos con detalle en nuestro artículo sobre derramas y fondo de reserva.

Los suministros: luz, agua, gas e internet

Aquí entra tu forma de vivir, pero una referencia para una vivienda ocupada todo el año en Tres Cantos sería algo así:

  • Electricidad: entre 50 y 100 euros al mes de media, según el tamaño, la climatización y si cocinas con vitrocerámica o gas.
  • Agua: en torno a 20-40 euros al mes, dependiendo del número de personas y del jardín, si lo hay.
  • Gas natural: donde existe, el grueso se concentra en los meses de calefacción; conviene mirar el consumo del año completo, no un mes suelto.
  • Internet y teléfono: un paquete de fibra ronda los 30-50 euros al mes.

Un detalle importante al comprar o alquilar: fíjate en el sistema de calefacción. No es lo mismo una vivienda con calefacción central (cuyo coste va en la comunidad y se reparte) que una individual de gas o eléctrica, ni es igual una casa bien aislada que una de los años setenta sin reformar. El certificado de eficiencia energética te da una pista clara de cuánto vas a gastar en climatización.

El seguro de hogar

Si compras con hipoteca, el banco te exigirá al menos un seguro de daños (incendios) sobre la vivienda; es un requisito legal del préstamo. Lo recomendable, en cualquier caso, es un seguro de hogar completo que cubra continente, contenido y responsabilidad civil. Para un piso medio hablamos de entre 150 y 350 euros al año. Ojo: el banco puede ofrecerte el suyo vinculado a la hipoteca, pero no está permitido obligarte a contratarlo con ellos, así que compara.

Mantenimiento y pequeñas reparaciones

Es el gasto que nadie presupuesta y que siempre llega: la caldera que falla, el termo, la pintura, un grifo, los electrodomésticos. Una regla sensata es reservar cada año en torno al 1% del valor de la vivienda para mantenimiento. En una casa de cierta antigüedad, esa partida es más alta; en obra nueva, los primeros años es menor porque suele haber garantías.

Si no es tu vivienda habitual

Los gastos cambian si la vivienda es una segunda residencia o la tienes para alquilar:

  • Segunda vivienda vacía: además de todo lo anterior, Hacienda te imputa una "renta inmobiliaria" en el IRPF, un porcentaje del valor catastral (habitualmente el 1,1% o el 2%) por el mero hecho de tenerla a tu disposición, aunque no la alquiles.
  • Vivienda alquilada: los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario, aunque puedes deducir muchos gastos (IBI, comunidad, seguro, intereses, amortización, reparaciones). Lo desarrollamos en deducciones y tributación del alquiler.

Cuánto suma todo al año

Si juntamos las piezas para un piso medio ocupado todo el año en Tres Cantos, una estimación orientativa anual quedaría así:

  • IBI: varios cientos de euros.
  • Tasa de residuos: unas decenas de euros.
  • Comunidad: desde 400 hasta 1.800 euros o más, según servicios.
  • Suministros: entre 1.200 y 2.400 euros.
  • Seguro de hogar: 150-350 euros.
  • Mantenimiento: variable, con un colchón de en torno al 1% del valor.

En conjunto, es realista pensar que mantener una vivienda media ronda los 3.000-5.000 euros anuales sin contar la hipoteca. Saberlo de antemano evita sustos y ayuda a comprar con la cabeza, ajustando el presupuesto no solo a la cuota del préstamo, sino al coste real de vivir en la casa.

Cómo pagar menos por lo mismo

  • Domicilia y fracciona el IBI y solicita todas las bonificaciones a las que tengas derecho.
  • Mejora la eficiencia energética: aislamiento, ventanas y una caldera o aerotermia eficiente se pagan solas con el ahorro en climatización.
  • Revisa cada año las tarifas de luz, gas, seguro e internet; la fidelidad casi nunca se premia.
  • Si el valor catastral es claramente alto respecto a viviendas parecidas, estudia pedir su revisión.

Preguntas frecuentes

¿El IBI lo paga el comprador o el vendedor el año de la compra?

Legalmente, quien sea propietario el 1 de enero. En la práctica se suele repartir de forma proporcional a los meses y se pacta en el contrato de compraventa.

¿La tasa de basuras es nueva en todos los municipios?

La obligación de cobrarla como tasa específica que cubra su coste es general desde 2025, pero cada ayuntamiento la implanta a su ritmo y con su propio cálculo. Conviene confirmar el importe actualizado en tu municipio.

¿Puedo saber los gastos reales de una vivienda antes de comprarla?

Sí, y deberías. Pide el último recibo del IBI, el certificado de estar al corriente con la comunidad, el acta de la última junta y, si es posible, un histórico de suministros. Nosotros ayudamos a reunir toda esa información antes de que firmes nada.

Compra con las cuentas claras

En Kuros 2000 llevamos desde 1990 ayudando a comprar y vender en Tres Cantos y la zona norte de Madrid, y una de las cosas que más agradecen nuestros clientes es precisamente esto: que les enseñemos el coste real de la vivienda antes de dar el paso, no solo el precio del escaparate. Si estás pensando en comprar y quieres hacer bien los números, cuéntanos qué buscas y lo vemos juntos.