Antes de la escritura casi siempre hay un contrato de arras. Te explicamos los tres tipos que existen, cuánto se suele entregar y qué pasa si una parte se echa atrás.
Cuando por fin encuentras la vivienda que quieres comprar, rara vez se firma la escritura de un día para otro. Entre el "sí, la quiero" y el notario casi siempre hay un paso intermedio: el contrato de arras. Es un documento breve, pero con consecuencias económicas importantes, así que conviene saber qué estás firmando antes de entregar el dinero.
Qué es el contrato de arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda y comprometer la operación. Sirven para dos cosas: dar seriedad al acuerdo y fijar por escrito las condiciones de la futura compraventa (precio, plazo para ir al notario, qué pasa si alguien se echa atrás). Ese importe se descuenta después del precio final.
Los tres tipos de arras
No todas las arras son iguales. La diferencia está en qué ocurre si una de las partes no cumple, y es justo lo que más discusiones genera.
Arras penitenciales
Son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes desistir del acuerdo: si se echa atrás el comprador, pierde la cantidad entregada; si se echa atrás el vendedor, debe devolverla duplicada. Es decir, ponen precio a la renuncia y están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.
Arras confirmatorias
Aquí la señal es simplemente un anticipo del precio y una prueba de que el contrato existe. No permiten desistir sin más: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla la compraventa o reclamar daños y perjuicios por vía judicial.
Arras penales
Funcionan como una penalización pactada por incumplimiento. La parte que incumple pierde o devuelve la cantidad, pero la otra puede además reclamar que se cumpla el contrato. Son menos frecuentes entre particulares.
Cuánto se entrega y cómo
No hay un importe fijo por ley, pero lo habitual es entregar entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda. El pago suele hacerse por transferencia, para que quede rastro, y conviene reflejar en el contrato la fecha límite para firmar ante notario.
Qué debe incluir el contrato
- Identificación completa de comprador y vendedor.
- Descripción de la vivienda y su referencia catastral.
- Precio total y cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras (muy importante dejarlo claro: penitenciales, confirmatorias o penales).
- Plazo para firmar la escritura y quién asume cada gasto.
- Estado de cargas de la vivienda (hipotecas, embargos) y situación de pagos de la comunidad.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Firmar sin especificar el tipo de arras: ante la duda, los tribunales no siempre las consideran penitenciales.
- Entregar dinero sin comprobar antes la nota simple del Registro y que no hay deudas pendientes.
- Fijar plazos irreales para conseguir la hipoteca y quedarse sin margen.
- No pactar qué ocurre si el banco deniega la financiación.
En Tres Cantos, mejor con asesoramiento
Un contrato de arras bien redactado evita sustos y protege tanto al que compra como al que vende. En Kuros 2000 revisamos la situación registral de la vivienda, preparamos el contrato con el tipo de arras adecuado y te acompañamos hasta la firma ante notario. Si vas a comprar o vender en Tres Cantos o la zona norte de Madrid, escríbenos y lo vemos contigo sin compromiso.
